Mülkiyet-Gayrimenkul Hukuku
GAYRİMENKUL (TAŞINMAZ) DEVRİ
Gayrimenkul(Taşınmaz) Nedir?
Gayrimenkul; Arapça kökenli bir
kelimedir ve "taşınması mümkün olmayan" anlamına gelir. Bu nedenle
gayrimenkul kelimesinin "taşınmaz" olarak kullanımı da oldukça
yaygındır. Değerli ve taşınmaz olan tüm mal varlıkları gayrimenkul olarak
nitelendirilir.
Bir başka anlatımla gayrimenkul,
arsa ve üzerinde bulunan binadan, bahçeden veya su yolu gibi doğal kaynaklardan
oluşan, taşınamaz mülktür. Arsa mülkiyeti, toprağın hava sahanlığı hariç hem
yerin altı hem de yerin zemini için geçerlidir. Dolayısıyla gayrimenkul
kelimesi, her türlü taşınmazı anlamamızı sağlayan daha genel bir anlam taşımakta
ve kapsam sunmaktadır.
Taşınmaz Mülkiyeti Neleri
Kapsar?
Taşınmaz mülkiyetinin konusu TMK
madde 704’de düzenlenmiştir. Kanun metnine göre taşınmaz mülkiyetine konu
olacak konular şunlardır;
“Madde 704- Taşınmaz mülkiyetinin
konusu şunlardır:
1. Arazi,
2. Tapu kütüğünde ayrı sayfaya
kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar,
3. Kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı
bağımsız bölümler.”
Taşınmaz Mülkiyeti Nasıl
Kazanılır?
Taşınmaz mülkiyeti en yaygın hali
ile öncelikle taraflar arasında rızaya dayalı, prosedüre uygun ve geçerli bir devir
işlemi ile sağlanabilir. Diğer yollar ise; Miras, mahkeme kararı, cebrî
icra, işgal, kamulaştırma hâlleri ile kanunda öngörülen diğer hâllerdir. (TMK
m.705)
Tarafların Anlaşması ile
Yapılan Taşınmazın Devri Ne Zaman Gerçekleşir?
Taşınmaz mülkiyetinin kazanılması, tescille olur.
(TMK m.705/1.fıkra) Taşınmaz devri Tapu Müdürlüğü’nde yapılacak geçerli tescil
işlemi ile sağlanabilmektedir.
En sık karşılaşılan sorunlardan
birisi tarafların aralarında yaptıkları adi yazılı sözleşme sonrasında
anlaşamamaları ve buna dayalı maddi zarara uğramalarıdır. Taşınmaz devrinde
bilinmesi gereken en önemli konu burada başlamaktadır. Taşınmaz mülkiyetinin devrini
amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına
bağlıdır. (TMK m.706) Yargıtay HGK Kararı E.2017/2036 K.2019/161 T.19.2.2019
içtihatında ”Taşınmazların mülkiyetinin naklini sağlayacak sözleşmelerin 6098
sayılı TBK’nın 237, Tapu Kanunu 26, TMK’nın 706 ve 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60.maddeleri uyarınca
resmi biçim koşuluna uyularak yapılması gerekir…” denilmek suretiyle resmi
şekilde düzenlenmemiş sözleşmelere bağlı yapılan devir anlaşmalarının
hükümlerinin geçersiz olduğu tarafların yalnızca verdikleri paraları karşı
taraftan iadesini talep edebilecekleri kararları mevcuttur.
Anlatmaya çalıştığımız husus ev,
arsa, işyeri vs tapularını devir için taraflar aralarında anlaşarak devretmek
istediklerinde adi yazılı sözleşme yapmaları halinde geçerli bir sözleşmeden
bahsedilemeyeceğidir. Özel durumlar saklı kalmak kaydıyla geçersiz sözleşme
hükümleri ile dava yolu ile devir talebinde bulunmak olumlu bir netice
alınmasına engel teşkil edecektir. Tüm bu sorunların oluşmaması ve en başından
sağlıklı bir süreçle başlanması için bir avukattan destek alınması en sağlıklı
olanıdır.
Tarafların devir sözü vermeleri
halinde yapılacak ön sözleşmenin Noter’de yapılması gerekmektedir. Bu sözleşme
üzerinden Tapu Müdürlüğü’ne şerh konulması talebinde bulunulması ve şerhin
geçerlilik sürelerine dikkat edilmesi önem arz etmektedir. Burada dikkat
edilmesi gereken konu Noter’de yapılan sözleşmenin, taşınmaz devrini
sağlamadığı ve sonrasında yine Tapu’dan devir ve tescil işlemleri sağlanması gerektiğidir.
Taraflar Noter’de yapılan sözleşme sonrasında anlaşmazlığa düşmesi halinde dava
yolu ile haklarını temin etmek çok daha kolay olacaktır.
TARAFLARIN ANLAŞMASI YOLU İLE TAPU
DEVRİ NASIL GERÇEKLEŞİR?
*Taşınmaz mülkün el değiştirmesi
için resmi olarak tamamlanması gereken işleme tapu devri deniyor. Tapu devri
Tapu Müdürlüklerinde yapılmaktadır.
*Tapu devri öncesinde tarafların
bedelde anlaşması ve resmi şekilde işlemi gerçekleştirmek üzere Tapu
Müdürlüğü’nden randevu almaları gerekmektedir.
*Gerçek yahut tüzel kişiler tapu
devrini bizzat yahut özel vekalet vermeleri halinde temsilcileri aracılığıyla
yapabilmektedirler. Temsilcileri ile devir işlemi yapmak istemeleri halinde
Noter’de özel düzenlenecek vekalet ile ilgili taşınmaz yahut tüm taşınmazları
devri konusunda yetki taşınmış olması gerektiği gibi özellikle taşınmazı satan
kişi açısından taşınmaz bedelini alma yetkisi olup olmadığı konusuna dikkat
edilmesi gerekmektedir. Bu sebeple tapu devri süreçlerinde bir avukattan destek
alınması sizi hukuksal olarak güvenli ve düzgün bir şekilde devir işlemini
sağlamanıza faydalı olacaktır.
*Tapu devri gerçekleşecek
taşınmaz üzerinde herhangi bir şerh yahut ipotek olup olmadığı gibi konular
devirden önce araştırılması ve sorunsuz süreç tamamlanması açısından da yine
bir avukattan destek alınmasının faydalı olacağını belirtmek isteriz.
*Tapu Devri için tarafların
getirmesi gereken evraklar;
- Tarafların T.C. kimlik numarası
ile birlikte nüfus cüzdanının aslı ile 1 adet sureti, Eğer işlemleri bir vekil
yürütüyor ise 1 adet vekaletname,
-
İlgili belediyeden alınacak “Vergi borcu yoktur” yazısı ve rayiç değer
belgesi
-Tüzel kişinin taraf olması
halinde istenecek ek evraklar; MERSİS numarası ile Ticaret Sicil Numarası,
Şirketin yetkilendirdiği kişiye ait imza sirküleri, Eğer şirket yetkilisi satış
yapacak ise düzenlenen vekaletin aslı, Taşınmaza dair Zorunlu Deprem Sigortası
süresi dolmuş ise sigortanın yeniden başlatıldığına dair belgedir.
Tarafların hazır olması, ödemenin
yapılması ve Tapu Müdürlüğü’nde düzenlenecek devir sözleşmesi akabinde tescil
işlemi tamamlanarak güvenli şekilde devir işlemini sağlayabilirsiniz.
Tüm bu süreç yahut diğer devir konularında sorularınız için
iletişim bölümünden bilgilerimize ulaşarak bizimle iletişime geçerek randevu
alabilirsiniz.
